世联行(002285)股票互动 问题解答

董秘回答：感谢您的关注。中资产模式主要指的“租赁-运营”模式，即通过租赁取得物业的经营权（通常为整栋，或整栋中的几层），经过标准化改造或装修后，对外进行统一的出租运营管理。在这种模式下，公司的收入主要为租金差，与公寓的出租率直接相关。2020年底，借着公司引入国有法人股东的契机，公司启动了新一轮的发展战略，剥离了中资产模式的公寓业务，聚焦到轻托管运营模式。轻托管运营模式主要通过为公寓持有者提供专业的运营管理服务，以及为租客提供丰富的增值服务，来获取委托运营服务费或增值服务费。公司现有的轻托管运营项目中，主要采用两种收费方式：包干制和酬金制。包干制模式下，委托运营服务费与项目的整体运营收入挂钩，出租率越高，委托运营服务费也相应增加，这种模式在商业化公寓项目中较为常见。酬金制模式下，委托运营服务费主要由成本加酬金构成，酬金中的浮动部分可能与出租率挂钩。公司目前主要聚焦于人才公寓的运营管理，公寓的承租对象主要由公寓的持有方进行选择和控制，酬金制模式下出租率对整体委托运营服务费的影响并不显著。

董秘回答：感谢您的关注。公司将积极贯彻落实新“国九条”及监管机构配套政策相关工作要求，持续致力于提升公司价值，积极发展公司主营业务，为股东带来长期稳定回报。

董秘回答：感谢您的关注。2023年，公司收回恒大应收款13,304,419.18元。截至 2023 年末，公司对恒大的应收款项总额合计 12.27 亿元，其中应收账款 11.92 亿元，已计提坏账准备 11.32 亿元，累计计提坏账准备比例达 95%，应收账款账面价值仅为 0.6 亿元。公司已对恒大应收款项提起全面诉讼，已判决案件 300 多宗。虽然绝大多数判决案件获得胜诉，但实际执行起来难度较大。

董秘回答：感谢您的关注。扣除三项损失后，2023年公司营业利润为3,000万元。2023年公司营业利润为亏损2.68亿元，扣除公允价值损失0.98亿元、信用减值损失1.30亿元以及资产减值损失0.70亿元这三项后，营业利润为0.3亿元。大资管创新一体化服务模式，市场化拓展保持精进。2023年，大资管业务的饱和合同签约额达到了3.12亿元，同比增长了34.7%。虽在增量拓展上取得显著成效，但转化收入的周期相对较长，对当期贡献有限，同时受装修业务收缩及去年优化低效空间运营项目等的影响，大资管实现营业收入114,355.6万元，同比下降13.64%。2023年横琴地区实现营业收入1.82亿元，占大资管业务营业收入的15.91%，公司与大横琴集团之间的交易遵循公开、公平、公正的原则进行定价，不存在损害公司及全体股东利益的情形。

董秘回答：感谢您的关注。目前公司流动性状况良好，不存在流动性危机之忧。公司资金储备较充足。至2023年底，公司的货币资金和大额存单合计金额高达19.24亿元；其中，货币资金16.14亿元，且大部分为银行存款，达到15.81亿元；此外，公司还持有3.1亿元的大额存单，计入“债权投资”科目。值得一提的是，公司的银行偿债压力极低。近三年，公司不断优化财务结构，资产负债率从2021年的58%逐步下降至2023年的43%。特别地，2023年末公司借款余额仅为1.50亿元。同时，公司不断强化催收管理，确保公司具备持续稳定的“造血”能力。2021-2023年，公司经营活动产生的现金流量净额均保持正值，分别为10.51亿元、6.3亿元和4.48亿元。公司销售商品、提供劳务所收到的现金占营业收入的比例一直保持在较高水平，2023年更是高达115.73%。在当前充满挑战和不确定性的市场环境下，公司深知现金流对发展的重要性。因此，在资金运用方面，始终秉持稳健的原则，在保障日常经营活动稳健运行的同时，积极寻求公司发展的更多可能性，包括密切关注市场上的并购机会，以实现公司的长期发展和股东利益的最大化。

董秘回答：感谢您的关注。对于2022年业绩说明会上对全年市场先扬后抑和对业绩的影响预判不足，我们深感抱歉。这反映我们在某些方面的专业能力还有待提高。公司已经采取了一系列措施来加强市场分析和预判能力。公司将持续关注市场变化，加强与各行业专业人士交流与合作，不断提升自身的专业水平和市场敏锐度。针对2023年的市场变化，公司采取了一系列针对性的措施应对：1、大幅降低有息负债，持续优化资产负债表结构，保持良好现金流；2、持续收缩二线以下城市的人力投入；3、加强应收款项的清收行动；4、限制资本性投资，只对能力投入；5、确保经营活动产生净现金流为正；6、努力开拓资管业务。截至2023年底，公司资产负债率42.52%，同比减少6.87个百分点；其中期末借款余额1.50亿元；销售商品、提供劳务收到的现金为39.04亿元，占营业收入的比例为115.73%，同比增加6.02个百分点；归属于上市公司股东的净利润亏损29,561.66万元，同比减亏4,971.21万元。关于2023年业绩说明会的情况请关注后续公司对外披露的交流记录。

董秘回答：感谢您的关注。关于公司2023年度业绩说明会的详情可查看公司2024年4月16日在深交所互动易平台调研活动上披露的《002285世联行投资者关系管理信息20240416》。

董秘回答：感谢您的关注。根据《深圳证券交易所股票上市规则（2023年修订）》第九章第三节“财务类强制退市”所规定的情形，公司目前不存在因财务类强制退市的情形。《深圳证券交易所股票上市规则（2023 年修订）》第九章第三节“财务类强制退市”情形如下：（一）最近一个会计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于1亿元，或追溯重述后最近一个会计年度净利润为负值且营业收入低于1亿元；（二）最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值，或追溯重述后最近一个会计年度期末净资产为负值；（三）最近一个会计年度的财务会计报告被出具无法表示意见或者否定意见的审计报告；（四）中国证监会行政处罚决定表明公司已披露的最近一个会计年度财务报告存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，导致该年度相关财务指标实际已触及本款第（一）项、第（二）项情形；（五）本所认定的其他情形。关于公司2024年的经营状况可持续关注公司后续披露的定期报告。

董秘回答：感谢您的关注。公司暂未涉及相关项目服务。

董秘回答：感谢您的关注。横琴粤澳深度合作区官网披露，3月1日零时，合作区货物“一线”放开、“二线”管住，人员进出高度便利分线管理封关运行正式实施。对公司业务的影响尚不明确，有待进一步研究和评估。

董秘回答：感谢您的关注。近年来，在宏观经济偏弱及房地产交易量下降的背景下，公司大交易收入下降，利润也随之减少。公司积极主动调整战略，创新营销模式，优化大交易区域布局，扩大和深化地区市场竞争优势，降本增效，增强公司整体盈利能力。公司成立应收款项专项小组，不断强化应收款项的管理，降低应收款项风险，改善公司现金流。公司将密切关注市场及横琴封关后的相关政策及动向，把握市场机遇。

董秘回答：感谢您的关注。随着市场环境和市场格局的变化，越来越多的客户追求更高效的营销服务提升销售业绩，销售代理或者渠道分销等单一价值环节的营销服务逐渐不能满足部分客户的需求。2023年公司大交易业务顺应市场发展趋势，打破固有界限，以案场为单位，升级原有代理业务，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一体化整体营销解决方案，帮助客户降低营销成本，提升成交效率。同时公司积极探索新的营销方式，2023年下半年成功推出大湾区第一届线上房展会，展会聚焦惠州、佛山、珠海、中山、江门五个大湾区城市，汇聚了200多个项目，通过联合公司大湾区七个城市的新媒体账号进行持续直播传播，实现整体曝光量1,053.7万，为市场注入了新的活力，也提升了项目销售业绩。

董秘回答：感谢您的关注。根据国务院国资委相关信息，将对中央企业负责人进行相关考核。公司作为一家地方国资控股企业，后续是否纳入相关考核范围需以相关部门意见为准。公司以稳健经营为基础，在积极发展主营业务的同时，不断提升公司内在价值和可持续发展能力。公司与投资者保持及时准确的沟通，加强信息披露和交流，增进资本市场对公司价值的认同。股票市场的波动受多种因素影响，包括宏观经济、行业景气和市场情绪等。公司一直保持对股价短期波动的关注并持续努力提升公司的长期价值。

董秘回答：感谢您的关注。货币资金分类情况详见公司《2023年半年度报告》第86页第七点“合并财务报表项目注释”的第1点“货币资金”。公司主要根据企业的发展战略、实际情况及经营需要对资金投融资进行全面统筹，支持企业全面发展，以实现股东利益最大化。

董秘回答：感谢您的关注。公司与大横琴集团始终保持合作的初心不变，业务协同明显，关系也越来越紧密。公司充分发挥“上市平台＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务协同发展。在横琴地区，公司设立了大资管的总部，将横琴打造成全价值链、全业态标杆项目的展示基地。2022年横琴地区实现营业收入1.47亿元，成为大资管落地区域中营业收入增长最快的地区。此外，公司紧跟大横琴参与斗门区的经济社会建设的步伐，成功中标斗门东湖片区和富山工业园片区项目，为这些区域提供产业策划和规划实施指导方案。双方将继续加强合作，共同推动上市公司的发展。关于同业竞争问题，大横琴集团一直致力于履行避免同业竞争的承诺。承诺期内大横琴集团积极梳理相关资产和业务，主动调整城资公司的经营策略，大幅降低城资公司开展同业竞争业务对上市公司的影响，有效保护上市公司和中小投资者的利益。解决同业竞争的方式受多方面因素影响，大横琴将结合实际情况，选择恰当的方式解决同业竞争问题，充分保障上市公司和中小股东的利益。

董秘回答：感谢您的关注。2023年1-9月份公司实现营业收入259,633.19万元，同比下降12.16%，归属于上市公司股东的净利润同比减亏512.42万元。主要原因是：1）受宏观经济及房地产市场影响，公司主动收缩调整、优化城市布局，本期大交易业务收入同比下降12.51%；2）在基本完成空间运营业务重组优化减亏目标的基础上，积极拓展核心地区新业务，控制非核心地区经营风险，本期大资管业务收入同比下降13.19%；3）针对市场环境变化,公司积极进行业务重组、组织架构调整等措施降本增效，本期公司管理费用和财务费用大幅减少；4）公司金融服务业务规模持续减小，本期贷款计提确认的信用减值损失同比减少6,409.26万元；5）本期公司转让子公司股权等确认投资收益同比减少6,104.93万元。公司信用减值损失同比减少的主要原因参考第四点。

董秘回答：感谢您的关注。为迎接中国房地产市场的变化，公司于2020年启动了新的发展战略，明确构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥专业服务能力，通过珠海横琴的国有资源助力，实现公司可持续发展。公司的金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，坚持以国家政策为导向，围绕世联行大交易、大资管业务场景，支持两大业务规模化发展。公司参股深圳市世联兴业养老运营管理有限公司，该参股公司的养老运营专注于养老设施运营托管、养老服务托管以及针对年长者的养老规划及配套服务。

董秘回答：感谢您的关注。市场和宏观形势的变化对于企业发展会有一定的影响，在经营上公司也存在提升和改善的空间，公司持续关注变化，及时调整战略及业务布局，努力提升自身的竞争力和经营效率。公司于2023年3月底召开2022年年度董事会，基于当时的宏观经济、行业市场情况，结合对2023年经营环境的预期、2023年经营计划和目标等，董事会审议通过了《2022年度财务决算及2023年度财务预算报告》（特别提示：因宏观经济、行业市场变化等因素对公司经营的不确定影响，财务预算不构成公司对投资者的实质性承诺，也不代表公司对2023年度的盈利预测，请投资者特别注意），上述预测是站在3月份外部环境向好下的情况下预测的。公司也一直坚持向优秀企业看齐，向标杆企业学习的发展理念，持续优化相关方面的工作，不断提高核心竞争力，感谢您宝贵的建议。