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[美国房产租售] 分享一些北卡RTP投资房的经验

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发表于 2021-3-19 07:27:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
LZ身在加州,去年11月底开始关注奥斯汀房市,无奈当地房价长得实在太凶,将近两个月时间里扔过将近十个offer,加价从15-25%不等,从一开始的挑挑拣拣到后来的广泛撒网,曾经也中到过Leander的一个2000年出头的小房子,但瞬间后悔没进合同,后来看到这个房子pending了之后又relist,估计可能多多少少inspection之后发现一点硬伤,所以庆幸自己没有入手。之后奥斯汀房市继续疯狂,如今的状况大家也看到了,听说现在加价已经要到30-40%的样子了,连Round Rock非学区房都不少卖到将近400k了,不可谓不疯狂。考虑到那里现在二手房和新房房价倒挂的情况,以及德州超高的地产税和负现金流,LZ差不多从1月中旬开始就放弃奥斯汀了,在版上还分享过自己对奥斯汀房市的一些想法

之后根据版上童鞋的建议,我开始看一些别的地区,具体考虑过奥兰多,凤凰城和RTP。奥兰多的话版上有个在当地投资经验丰富的童鞋分享过经验,我也跟她私下取过经,但LZ最后考虑到对旅游业没有那么了解和信心,以及佛州可能出现的飓风等因素就没有下手。凤凰城也看过几套,但一方面考虑到08年当地是全美房价受害最严重的地区,而过去一年当地又是一轮疯长,以及也是以服务行业为主,所以也就没有下文了。最后的结果就是重心都放在了北卡RTP地区,从一开始的不了解,到之后对当地越看喜欢,最后总共在当地入手了两套,一套是当地传统好区Apex的二手学区房,一套是新兴地区Fuquay Varina的在建新房。两套房子都在350k-400k之间,其中Apex的二手房加了很多价,甚至超过10%listing price,当下看肯定是有点over price的,而另一套新房因为是刚开始release,目前后续release的价格来看已经涨了几万的equity value了。作为之前奥斯汀房市思考的姊妹篇,就想写一篇RTP房市的经验,跟大家分享一些我这两个多月对北卡RTP房市的想法和思考,这里绝大部分是我从网上以及和agent交流总结得来的信息,但毕竟LZ身在加州所以肯定有很多不准确的地方,只是希望抛砖引玉和大家探讨。

首先申明,LZ只关注了当地Wake County和Johnston County附近的一些地区,对于当地另一个比较热门的地方Chapel Hill完全不了解。我对Chapel Hill唯一知道的是:房子相对老旧,房产税率相对高,学区据说最好。另外LZ只关注了当地的SFH,但我知道有不少人有投资那里的Townhouse,虽然HOA相对高,但考虑到价格低廉其实现金流也不错,但LZ没有具体了解过。

1. 关于房子
房龄:刚开始看RTP房市的时候,因为习惯了湾区的小破黑,突然看到那么多又大又白又亮的房子,一下子觉得怎么都这么新这么美。但看的多了,也渐渐悟出来,因为当地毕竟地产资源丰富,有大量的平原可以砍树造房,所以基本上来说我把2010之后的房子归类为比较新的房子,2000-2010之间的就已经算中老年了,至于2000年之前的,除非在核心高大上好学区,否则LZ基本已经不考虑了。

地基:那边的房子地基基本分slab和crawl space两种,很偶尔有看到过带basement的房子。基本上在300k-450k这个价位的新房的话,绝大部分现在为了节约成本都是slab,除非碰到在地势不平的地方或者在有flood risk的造房,那才会上crawl space,这种情况下价格一般也会贵一点。LZ从来对slab不感冒,觉得这玩意儿时间久了就会开裂,但后来看房看的多了实在是入乡随俗了,考虑到投资房成本最后end up的房子都是slab。需要注意的是,在540高速沿线有一部分土质是Triassic Basins,这种土质容易造成地基移动,所以买二手房的话要格外注意,具体可以参考这里  当然也不必过分担心,毕竟其实华人最爱的West Cary和Apex其实都是在这部分540沿线附近。

2. 关于新房和旧房
不同于奥斯汀现在新房楼盘完全不卖给投资客,RTP现在新楼盘大部分还是接受投资客的,这也是吸引我的重要一点。一般来说分这么几种:

* 对投资客完全没有限制,随便买:这种楼盘在热门的Cary/Apex/Holly Springs非常少或者说目前几乎没有。之前Holly Springs在Sunset Lake旁有一个楼盘对投资客没有限制,但是个人觉得location不好所以比较难卖。这种小区的好处是你出租也完全不受限制。

* 对投资客有名额限制:这种楼盘往往规定必须每卖出多少套非投资房才能卖1-2个投资房,或者每个月只有固定数量的投资房名额。这类楼盘的名额往往非常抢手,而且往往需要排队不是随到随有的。比如Holly Springs现在非常热门的Honeycutt Farm据说排队排了两三百个人。这种楼盘如果能在release初期买到一套往往是非常划算的,因为后续builder每一轮release都会涨价几千甚至上万不等,等到整个楼盘几十上百套release后,你的purchase price可能比最后release的价格低了好几万。另一方面这种pre-sale lot往往可以让你自己选floor plan和upgrade,你完全可以从投资房角度最大程度降低成本。而很多已经listing的新房往往在floor plan和structe option上已经帮你选定了就没有了自己选择的余地。

* 完全不卖给投资客:这种小区也很少,我唯一见到的是在Garner附近的Cleveland Bluff。

如果要买旧房的话,就不可避免的会陷入bidding war。相对奥斯汀的惨烈,RTP的加价就相对理性多了。绝大部分房子加价都在10%以下,非核心热门区域有些可能几千到一万就有了。但据LZ经验观察,最近几周加价幅度也明显上来了,一些热门区域的好房子超过10%甚至15%的现象也已经出现。但是最重要的就是,如果买二手投资房,一定要让你的agent去HOA问清楚到底有没有出租限制。类似于新房,当地HOA也存在完全不允许出租或者有出租名额上限的情况,一旦小区已经达到HOA出租名额上限,那你的投资房就没法出租只能空关着了。LZ就遇到过好几个小区listing出来的房子很棒但问下来HOA说出租上限已经到了不能再出租,就只得作罢,所以下offer前务必要搞清楚。

发表于 2021-3-19 07:29:12 | 显示全部楼层
3. 关于位置
Durham: RTP的重点核心区域肯定是夹在Durham和Raleigh之间的Research Triangle,我刚开始看房就是围绕这里看起来的。西北面的Durham传统意义上是比较差的区,具体原因大家都懂的,我把它类比为湾区的Oakland,但实际情况应该没有Oakland那么糟糕。而且据说最近几年当地政府把低收入房往北面移了,所以很多地区治安好了很多。最重要的是这地方毕竟交通方便啊,本身杜克大学就在Durham又紧邻Research Triangle,所以如今房价已经飞涨,个人感觉稍微像样的房子一点不比其他地区便宜,甚至更贵了,但这里的学区是很糟糕的。关于Durham其实我了解的不多,因为我本身的个人偏好对安全的concern,所以其实没有具体看过Durham的任何房子。

Cary: Cary在Research Triangle南面,距离很近,应该说是当地华人最热爱的地区之一。重点地区是靠近540高速的West Cary,zipcode 27519,算是传统好区,学区好,交通方便,我把它类比为湾区的Palo Alto。学区的话主要看两个高中的学区Panther Creek High和Green Hope High。这里的房子新房至少500k起步,个人觉得已经超出投资房合理范畴了,当然土豪可以随意。二手房的话从最近的交易记录来看,只要在上述两个学区,2000年前后保养的还不错的2000尺以上的房子也已经很少有400k以下的了。在Cary和Research Triangle之间还有一个很小的城市叫Morrisville,有一部分是共享的Cary的好学区,交通更近,价格也就跟Cary类似。但这个地方一方面在机场航道上所以算是机场噪音区,另一方面据说当地印度人非常多,孩子上学的话你懂的,不过如果是出租房的话当然无所谓。

Apex: Apex是仅次于Cary的好区,重点zipcode 27502,其中540西面的Olive Chapel Elementary是个9分小学,作为出租房来说往往租房的人孩子年纪小往往更看中小学,所以非常不错。高中的话Apex主要是Apex Friendship High和Apex High很不错。LZ把Apex类比做Cupertino,学区好生活方便(Costco就在这里)但是交通相对Cary远一点点。不过要注意的是,在1号公路南面其实还有很大一部分是属于Apex的(27539),但是其中一些的学区就相对差一些,交通也就没那么方便,从LZ的观察来看这部分的房子虽然也要加价抢但似乎相对没有27502那么凶,不过随着未来540高速的延伸,这里很可能会受益。因为地域限制,Apex 27502的新楼盘大部分集中在540高速西面,而且价格已经非常不便宜,绝大部分可能要450k以上,而且目前我了解到的所有楼盘都卖完要等之后几个月新的release。

Holly Springs: 这是我非常喜欢的一个地方,紧邻Apex,房价相对没有Apex那么贵,而一部分学区也相当不错。我看Reddit上很多人把Holly Springs比喻做20年前的Cary。之前两个月这里有好几个新楼盘,但是最近也几乎都卖完了。其中紧邻540的12 oaks据说非常高大上,网球场游泳池clubhouse一应俱全,但每月HOA高达190多,作为投资房可能就没那么划算了。前面提到的超级热门的Honeycutt Farm也在Holly Springs,但是需要排很长的队,几乎也已经不可能买到了。要注意Holly Springs的property tax rate差不多是1.02,比Apex的0.98相对高了一丢丢。

Fuquay Varina: Holly Springs更往南的小城,从地图上看相对Research Triangle已经比较远了。LZ一开始对这里比较不屑,但是研究了一圈发现这里可能是Wake County少数还有400k以下新房的地方,目前有好几个在建的新楼盘,但是价格也是越来越不便宜了。另一方面在Reddit和City-data上看,很多人对当地比较看好,比喻成20年前的Apex,虽然未必,但随着Holly Springs房价的攀升和辐射越来越多的人在这里开始买房。学区上来讲这里属于不上不下,没有差到想Durham那样两三分,但也确实没有Cary/Apex那样的8-9分好学校。5-6分的学校对租房的老美来说其实也是绰绰有余了。

Garner: 这是另一个我很看好的地方。从位置上来讲离Raleigh很近,Amazon在当地开了一个非常大的distribution center,而且有附近最大的shopping mall。据说这里过去是传统蓝领区,但是从投资房角度来说,往往这类区域在房价上升通道的时候涨幅更大(后半句你懂的,如果在下降通道的话...)。Garner要注意的一点是它横跨Wake County和Johnston County,基本以40高速为界,在Wake County的 部分房产税差不多1.09,而Johnston County部分只有0.83左右。不过离Amazon近的部分在Wake County,而且这里离Raleigh也更近。而Johnston County的部分有一个优势是学区相对好,主要是40/42交界出,从小学到高中都是Cleveland,我看老美论坛上不少人对这里挺推崇的。Garner新房楼盘也主要在这两部分,Wake County的White Oak部分和Johnston County的Cleveland部分。前者据我了解目前几个楼盘没有投资名额限制,但是每月卖出的总量有限制,由于已经有排队存在,所以现在除非是价格很高加了很多option的quick-move-in的房子,否则其他lot基本都要排队,而且这里最近涨价很凶,几个楼盘都是每卖几套就涨价上万,价格已经在high end 300k甚至400k+了。至于前面提到的另一部分的Cleveland部分,新房目前几乎都不卖给投资客,或者就是投资客名额非常有限,价格的话相对White Oak附近的楼盘便宜一点,但也是不断在涨。

Clayton: 另一个我个人挺喜欢的地方,虽然离RTP很远离Raleigh也不近了,但有两家大药厂最近搬到了那里,而且房价相对降低,现金流就会更好。最好的zipcode是27527,其中又分为Riverwood和Flower两大块。这两块subdivision应该是最受当地人推崇的。Riverwood是非常成熟的社区没有新建楼盘,自带小学中学,其中小学非常好。具体又可以细分为Riverwood Athletic Club和Riverwood Golf Club两个区。前者房子从250k到400k不等,但因为在Clayton的city limit里,所以房产税是1.34,后者一条街之隔,房产税是0.83左右,但是社区更高大上所以房价也贵不少,据LZ观察绝大部分都在350k以上而且这里房源非常少。另一个非常popular的Flower社区,小学没有Riverwood那么好,但是总体在当地美国人眼里也是非常好的学区,所以很受幻音。那里最近有好几个新楼盘在建,价格从几个月前的high end 200k到现在的low end 300k,但是也是有投资名额限制以及非常长的排队。Flowe因为新房一房难求所以现在二手房价格也往往要300k左右甚至350k了。但是考虑到0.83的超低房产税,我个人觉得对于看中现金流的童鞋来说这里是很不错的可以兼顾现金流和升值的地方。

4. 写在最后
废话了这么多,最后说说LZ为什么选择这里的原因吧。其实原因挺简单的,一方面被奥斯汀price out觉得不划算了,另一方面被这里的低房产税所吸引。看惯了奥斯汀2%-3%的房产税,在看看这里1%左右的房产税,真心觉得美好。虽然相对来说RTP的整体房价对比奥斯汀要贵一些,但是目前的加价相对奥斯汀也更理性。何况在奥斯汀好学区的Westlake等地方,三四十万是绝对买不到投资房的,而这个价格在Cary/Apex是完全可以买到一套2000年左右的房子的。再一个重要原因就是相较于其他热门地区,RTP相对有自己的高科技核心产业,房客的整体受众素质也会更高一些。总体来说,如果只是单纯追求现金流的童鞋,我相信一定有比RTP更好的投资地方。在我个人看来,RTP更像是一个兼顾了一定现金流和未来增值潜力的地方。好了,我的彩虹屁放完了,大家轻拍:)

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