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[美国房产租售] 揭秘全美房地产未来的五大趋势,你都了解了吗?

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发表于 2020-1-9 10:28:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
房产投资这块大蛋糕,懂行的人吃得十分轻松,投资起来不亦乐乎;但也有很多人不得其法,明明手里拿着切蛋糕的刀,却无从下手。
摸不清楚房地产形势,就相当于盲人过马路,风险实在太大。今天,就来为大家分析一下全美房地产未来的五大趋势,希望能给你启发,对你的房产投资之路有所帮助。
1经济放缓的情况下,还要投资美国房产吗?
投资的一个重要原则,就是鸡蛋不要放在同一个篮子里。我们进行投资的最终目的,是实现资产增值,最起码也要保值,因此就必须要对资产进行合理的分散配置。
之前很长一段时间,受中美贸易战等因素影响,美联储多次降息,甚至将抵押贷款利率拉低到历史最低水平。此外,房地产投资市场同时也散发出来一些警告信号,居留许可的减少、房屋开工的疲软以及汽车销售的疲软也引发了多数房产投资者的不安。
经济和政治上的不确定性使人们感到无所适从,尽管一些人对现在的经济前景持负面看法,但美国的就业率仍在持续上升,人口还是在增加,这给住房需求带来了很大的提升,房产投资仍然是一项很好的资产配置方式。
2全美名副其实的十大房地产市场
在这种经济放缓的情况下,如果需要投资美国房产,位置的选择,就显得十分关键。房价是否上涨,基本取决于供求关系,而供求关系,取决于当地经济发展状况。
综合以往的案例我们可以发现,科技创新型城市的房价上涨得很快。例如旧金山湾区、硅谷、洛杉矶、纽约这些“一线城市”,因为有大量的就业机会和相对较高的薪资,这些城市不断吸引人才流入。
此外,优质学校附近的房产,也很值得购入。就拿股神巴菲特来说,1993年,纽约的商业房地产市场,刚刚经历过崩溃,此时,巴菲特做了一个决定,在纽约大学附近大量购入房产。
巴菲特的逻辑是:纽约的房地产市场虽然崩溃了,但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走,但是纽约大学不会搬走,因此他只抄底在纽约大学附近的房地产。果然,最后他赌赢了,赚得盆满钵满。
除了一些热门城市,城市土地研究所(Urban Land Institute)的年度报告《新兴趋势》还更加青睐“微笑州”(“Smile States”),即美国的西海岸、东海岸,以及太阳带(west and east coast, plus the Sun Belt)。奥斯丁(Austin)、罗利/达勒姆(Raleigh/Durham)、纳什维尔(Nashville)、夏洛特(Charlotte)、波士顿(Boston)、达拉斯/沃思堡(Dallas/Fort Worth)、奥兰多(Orlando)、亚特兰大(Atlanta)、洛杉矶(Los Angeles)和西雅图(Seattle)这十大地区成为了全美名副其实的十大房地产市场。
另外还有一些较小的都市区,例如南卡罗来纳州(South Carolina)的查尔斯顿(Charleston)、俄勒冈州波特兰(Portland, Oregon)和印第安纳波利斯(Indianapolis)以及例如加利福尼亚(California)的奥兰治县(Orange County)和北弗吉尼亚州(Northern Virginia)等一些郊区,这些地区“麻雀虽小,五脏俱全”,也是较为热门的宜居城市。
3房价上涨,美国开发商转向低成本蓝领公寓
较低的借贷成本显然对潜在的购房者有好处,但如果在人们愿意居住的地区和能负担得起价格的范围内,房屋库存量仍然很少。
根据 CoStar 对全美大楼舒适度排名的分析,自去年以来,低舒适度(设施极简)楼盘的开发从原来的 12.2% 升至目前的 16.1%,越来越多的家庭,租房时偏向性价比高、低租金的蓝领公寓。
另一方面,随着工资提升的速度逐渐落后于租金上涨的速度,价格回升迄今已超过家庭收入,即使在以前吹嘘住房成本低廉的市场中,许多家庭的负担能力也达到了临界点。
随着越来越多的千禧一代成为学龄儿童的父母,并且城市地区继续出现房地产价格上涨的趋势,人们选择租房的位置逐渐向郊区缓慢而稳定地发展。如果开发商在郊区增加房源供应,或许将抑制房价的快速上涨。
4长途通勤人数激增,基础设施建设不断推进
随着越来越多的千禧一代选择住在远郊,长途通勤人数激增。通勤时间长、交通成本高,成为了低收入者面临的一大难题。
指望着联邦政府来解决这个问题,是不现实的。有些有作为的州或者城市,就不等不靠,想方法自己来解决通勤时间长,基础设施落后的问题。像丹佛(Denver)和西雅图(Seattle),他们就通过提高税收,以帮助建立和扩大他们的交通系统,减少低收入者的通勤时间和经济成本。
政府的投入,势必创造出重要的房地产开发或者投资机会。新建的交通系统所到之处,势必引起一大批租房需求,是投资的好地方。
所以,投资者在投资的时候,可以考虑一个城市的交通投资情况,以确定这个城市的发展潜力。跟随政府的基础设施的投资步伐,选择性地进行投资,也是投资的一个思路。那些当地政府舍得自己花钱,改善基础设施的城市,很大可能是一个值得投资的好地方。
5老年住房的“银色海啸”
千禧一代的成长也伴随着婴儿潮一代开始进入退休年龄,不过探究发现,婴儿潮一代的预期寿命总体上有所提高。
哈佛联合住房研究中心的统计数据显示,在未来二十年内,超过 80 岁的美国人数量将从600 万增加一倍,达到 1200 万,到 2035 年,美国三分之二的家庭将由 65 岁以上的人领导。
最后的婴儿潮一代要到2044年才会满80岁,这意味着大量的老年人正在寻找各种住房选择,包括积极的生活方式和高档的城市公寓(尤其是许多规模较小的婴儿潮一代)。
研究表明,美国公开的养老地产的年交易量在 2008 年金融危机之后持续快速增长,因此,养老地产也是未来美国房地产投资的一大趋势。
根据住户的身体状况和所需医疗服务的级别,美国养老地产主要分为四大类型:老年公寓 (Senior Apartment)、自主生活型 (Independent Living)、辅助看护型 (Assisted Living)和医疗康复型 (Nursing)。“55岁社区”就是很流行的一类养老地产。
综合以上趋势我们可以看出,虽然现在经济放缓,全美房价不稳,随时可能面临着经济衰退期的到来,看似处处都隐藏着危机。
但从另一个角度看,“危机”中也暗藏玄机。因为从较长的时间周期上看,房价上涨的总体趋势不会有太大变化。所以在这时候,寻找适合目前形势,顺应潮流,选择长期性的投资(比如说Buy and Held ),而不是短期的交易,可能更为合适。

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