湾区房地产漫谈

邻玩

湾区的房地产市场是一个非常有意思的房地产市场。 一些在美‍‌‌‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‍‍‌‍‌‍‌国大部分地区都适用的房地产规律在湾区并不适用。
甚至某些规律 在南湾适用 在三番就不适用了。 或者在十年前适用 在现在就不适用了。
既然是 漫谈，今天就想到哪里说那里吧。

1.房子的价值factor
在我参加redfin的一个湾区投资房的研讨会的时候， redfin的码农说他们对每个房子都有54个factors， 比如 房屋类型 位置 大小 listing 价格 房龄 卧室/浴室数量 学区 步行score 等等。 然后根据成交价来动态train这些factor的权重,以此来更新附近的estimate。

当然 我们现在不用参考这么多权重的这一套。 现在湾区市场上 决定一个主流房子价格（100w+-~200w+-）的基本上就那么几个因素。  交通 社区 学区 和 附近潜在买家的数量 还有房屋的新旧 是否有硬伤 等等。

交通这个权重自从13 14年以来占的地位越发上升， 因为湾区人口不断增多， 基本都又是开车上班， 所以堵车情况越来越严重。 而没人喜欢堵车，越来越多的人愿意花钱来避免堵车 甚至在预算有限的情况下牺牲学区社区来换交通 。 具体体现在north mv north sv  east palo alto, east menlo park 等地方的房价都有很大涨幅，而交通不方便的传统好区涨幅较小 如msj, los gatos.
当然 造成这一原因并不仅仅是交通， 那些涨幅大的地方房价基数低， 而传统好区之前就比较贵了也是重要原因之一。

社区也是比较重要的因素， 湾区买房主力很大一部分是华人 华人对一些比较差的社区还是有心里上的抵触的,当然也有不少选择“富贵险中求的” 。 并且以前的那些差区现在也在不断变好，不断gentrification 也使得越来越多的人购入交通方便的“差区" 房产。 一般来说 据我个人观察，一个正在处于gentrification的社区， 治安提升较为容易也比较快，而环境改善则需要大量金钱和时间 和 社区居民的参与。

学区依然是重要因素，但是重要性在不断减弱。 因为私校学费对于双职工家庭来说越来越负担得起了，而交通方便的学区房已经抄上了天价，使得许多买家price out， 而交通的恶化使得买家对交通不便的学区房好感减弱。 再加上华人家庭普遍很少有三个孩子以上的 特别是现在华人买家 买房时候没有孩子或者只有一孩子 甚至单身 或者孩子还要好几年才上学 。 所以使得好公校的重要性降低。

潜在买家数量： 前两年sf start up 火热的时候 sf房价天天屡创新高 什么样的房都一堆人bid， 现在sf start up 很久没有大的ipo 所以sf房价 （连带北半岛和berkerly）都已经凉了不少， 降价的房子都屡见不鲜。  而现在因为 google apple facebook linkedin等公司这2年大肆招人 这些买家手上有了股票 或者家里的钱，或者是因为终于抽到了h1b 于是把94097为首的南湾买爆。

新房：因为湾区的inventory很低，又加上现在的许多年轻买家怕麻烦修老房子、改建， 许多新房受到追捧， 新房的buidler 还高出了一期一期的release 房子。每一期都比前一期releas价格涨了不少。 这瞬间确定的赚钱效应更使得更多的买家追逐新房，再加上新房普遍较为大光猛 比较符合年轻人口味。 （但是新房很可能位置有硬伤 价格比同地方老房子高不少等。 或者只有condo TH ）

硬伤：这个倒是和美国其他地方逻辑差不多， 只不过因为湾区是卖方市场， 为了买到房子 许多硬伤买家也不计较了。