湾区买房贷款经验+坑

去海外

去年年底开始打算跟男朋友一起在南湾买房，本来以为会很顺利的贷款结果遇到了很多麻烦。分‍‌‌‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‍‍‌‌‌‌‌享给大家，即使现在不买房也可以早做打算别踩坑。



3. 办贷款之前我们以为存够房价的20%就可以开始买房了。但是对于jumbo loan来说除了20%的首付，还需要1%房款左右的closing cost，以及需要相当于6-12（根据银行不同要求不一）个月贷款还款+hoa+保险 的reserved asset。对于上市公司的朋友们来说，reserve cost直接用401k加rsu就可以了，分银行可能算的时候会打折扣。但是没上市的就得多考虑一下这部分的钱了。大概一个1.5m的房子reserve在5w-10w左右。

4. 大多数银行都可以用国内打来的gift letter。注意打的时候不要用自己的国内账号，爸妈亲戚之类的都可以。银行不查实际亲属关系所以cousin也可以。但是银行基本都有一个要求self money要有10%的房价。比如一个1.5m的房子你至少自己的钱要有15w，剩下的不管是首付还是reserve，用别人的gift money都可以。做preapproval的时候gift money是不需要实际到账的，确保closing的时候你能拿到这么多钱就好。因为美国运钱并不是太好运，也建议国内的钱还是打过来再开始下offer。银行一般只查最近的两个statement，所以打过来的钱放上两个多月就也可以算作self money了。
（听说）wells fargo对internatinal gift极其不友好，建议有gift的同学避开这一家。但是他们家利率比较好。我在网上查到的经验基本上是要求越少利率越高，要求越严事儿越多reserve越多利率越低。

5. 我们买的是新房，不大需要agent帮忙讲价写offer之类的，所以用了一个叫reali的**。他们的返点是1m以上的房子收1w的flat fee，剩下的全部返给你。对于一个1m的房子就是可以返点1.5w - 2w左右。如果买新房的话要邮件问好带agent的policy，一定要第一次去的时候就带上agent。如果只想随便看看的话第一次去也不要登记，登记也不要用自己的真名和电话。也看到有人说过好的agent可以知道小区房子怎么讲价，或者装修拿多少credit，这个大家就见仁见智吧，只是提供给大家一种选择。
reali提供的也是full service agent，可以帮你讲价写offer带你看房提供建议之类的。我的感觉是带我们去看房的agent显得就很没经验，但是因为新房也没啥需要他做的就无所谓了。如果你是自己非常有经验，看过很多房知道自己要什么，这也是一个好的选择。现在有redfin，附近房子，成交价格都看的一清二楚，其实agent对于普通人的优势已经没有那么大了。
ps 我的返点因为房子还没有close所以还没有拿到，不能给大家提供一个完整的经验。但是看yelp和app store之类的感觉大体是靠谱的。

6. 即使现在还没准备好买房，但是以后想买的也可以多去看看open house，redfin上会有时间。到了时间直接进去就好并不需要自己的经纪人。多看看，然后听听别的看房的人的吐槽有时候可以注意到一些以前注意不到但是很重要的细节（比如有没有空调，hoa允不允许自己装，这个自己装也不便宜）

7. 看到了dream house并且没有经纪人的话，可以直接要seller agent做dual agent。一般他们都会很乐意的，因为可以拿双份的commission。对于买家来说，你只要能出得起钱，就能确保拿到这个房子，而且不用比第二名高太多。这种时候找他们拿rebate一般他们也会比较乐意，因为干的活少而且成交概率比较高。这个办法的downside就是如果遇到黑心agent可能给你报比第二名高很多的价格，或者push你，隐瞒房子不好的地方。

8. 如果光看价格，新房其实并不会比旧房子贵太多。但是新房有要等交房继续租房的时间成本和builder给你装修的溢价。基本上builder给你装的报价都是外面的两倍左右。但是有的东西，比如countertop或者橱柜，给你装了再拆浪费不说，拆掉也不能保证完美的拆下来，所以即使知道坑也只能在builder那里弄。builder自带的东西都比较基础（丑），想要弄的比较好看花费也不低。进去样板房的时候一定要头脑清醒，告诉自己好看的都要加钱的，在脑子里想想没有这些upgrade房子会是什么样。也可以找新房的agent要model home用了多少钱的upgrade credit，以及basic的会是什么样。
对于地板啊灯啊这些比较好换的东西，close了以后自己找人弄也可以（大多数人拿到房都会觉得算了吧别折腾，所以找builder是最方便的也有warranty），水电这种涉及开墙尽量builder搞定。