分享下买房贷款怎么拿到最好的利率

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大家好，本人在湾区和西雅图房地产行业都工作过，看到不少人对房产专业问题有困惑，希望能给大家提供专业帮助，不做广告，光明正大写干货分享，非常‍‌‌‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‍‍‌‌‌‌‌感谢！

在美国买房，准备贷款选择lender的时候，最关心的肯定是利率。那怎么才能有最好的利率呢？

首先就是贷款的准备，将分为五个部分，也就是影响你的利率的几大部分，准备得好，每个月还贷能省不少钱。

（一）信用分数
现在的房屋贷款是阶梯定价（tier pricing)，也就是说利率是根据不同的标准综合起来调整的。而你的信用分数跟很多因素有关系：信用历史长短、信用证明渠道的数量（credit lines）、还贷历史、信用的类型（信用卡、分期付款、房贷），信用卡债多少等等。

最主要的依据就是FICO分数。看到这个是不是立刻掏出你的手机查查你的Discover app上FICO分数多少？不好意思，贷款机构看到的分数虽然也叫“FICO” ，但是他们的计分方式是很不同的，所以你看到的信用分数和他们看到的信用分数非常不一样，通常他们看到的比你自认为的要低。

你觉得自己的信用分数735，可能在他们那里看到的是710。标准的信用分数范围是900封顶（自己app上看到的），但是房贷看到的信用分数是850封顶的。

贷款是阶梯定价，通常是20分一级。

Jumbo loan的tier 1 是760-780，接下来就是每20分一档。conventional loan的tier 1 是740。不过也不用太紧张，只要700以上都不会有特别显著的差别。如果你在760以上，利率会低一点，但是每个月并不会差很多。

怎么提高信用分数：
（1）养成好习惯定期监测你的信用分数 。

很多人直到要买房才发现自己的信用分数很低，一查原来是因为以前办过商店信用卡，刷过一次忘了还款。定期检查一下还是有必要的。

（2）还清之前的信用卡债， 晚还款的赶紧搞定 ，设置自动还款 ，每个月的账单出来之前保持自己信用卡的balance在你的总额度的20%以下 。如果信用分数因为什么原因已经被伤到了，可以靠车贷来养分数，会涨得很快。


（二）就业历史和收入水平稳定
一般情况下贷款机构希望贷款前两年的工作和收入稳定。最好的情况是你之前同一份工作做了两年，或者说虽然中间换了工作，但是换到了一个收入更高的工作。如果你还没开始工作，也不用担心，只要有offer letter 还是可以找到lender做贷款的。

如果你自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和Tax Return。


（三）贷款-收入比 （Debt-to-Income Ratio)
行业里通常叫它DTI，是有两种形式的。

一种是back-end：

你的所有贷款（学生贷款、车贷、其他房贷+新房子贷款 / 每个月的稳定收入）

另一种是front-end：

新房子贷款/ 每个月的稳定收入

其中最重要的就是back end，一般要求最高43%，有些情况下可以达到50%。Jumbo loan的话要求比较严格，得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定，可能会要求只有40%。低一些的DTI可能会利率低一点儿，但是这个也要看具体情况。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样，但25%以上的就没区别了，所以这个还要看每个银行的具体政策。



（四）首付Down Payment
一般来说，贷款需要最少20%首付，这样的利率最好。因为贷款都是根据风险因素来调整的，所以5%的首付的话会比20%首付认为风险更高，利率也会更高一点。

另外，你的首付少于20%的话，要付PMI （Private Mortgage Insurance）。PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。10% 的首付的话，大概每年要付的PMI是0.4%-0.85%。但是如果还到了20%，就不用再付了。 好的贷款公司一般都有很多PMI公司合作，能帮你找到最低的价格。


但是，不是低于20%就一定不好！

我遇到过不少投行工作的顾客，作为金融界人士，只付5%到10%的首付。虽然可能每个月要多还100刀左右，但是美国现在的利率水平很低，所以他们认为钱的使用成本还是很低的，不想把太多的钱放在房子上，剩下的钱还可以做多样化的投资。


另外，你可能也一时拿不出20%的首付，但是却可以用很少的钱抓住房价上涨的机会。有人虽然付了10%首付，但是利用refinance，没花一分钱，买房8个月就变成20%首付了，再也不用付PMI了。

还有一种情况是当地房价涨幅较快，攒钱的速度可能还不如涨的快。如果是这种情况，可以早一点在自己的能力范围内降低首付比例，挑选一个房子。



（五）顺便说一下Cash reserves是什么
翻译过来就是保证金。就是银行不仅要求你有首付，还要求在close（过户）的时候，有几个月的保证金，证明你接下来几个月有钱还款。这个钱一旦房子过户了，就可以随便花了。

保证金的形式可以是现金、401k、以及投资理财产品。具体要求多少reserve呢？这个得根据你的贷款项目，有一些是完全不要求保证金的。Jumbo Loan一般是要求的，但是基本上是6-12个月。如果jumbo loan比例不到20%，那看银行政策不同，甚至可能会要求24个月的保证金。