谈谈自己买卖房的经验教训

去海外

来美快8年买的第三个house了，不过实际目前房屋拥有量还是1。写个流水账先

1. 11年还没开始飞跃，在找租‍‌‌‌‌‌‌‌‍‍‍‌‍‍‍‌‌‌‌‌房的时候，突然发现学校附近的房子好便宜。。。算算如果租个1b1b的一个月要600刀，5年下来似乎和房价差不多水准了（尽管实际不是），于是乎来了美帝，没过多久熟悉了环境和考了驾照买了车就开始慢慢看房了。

其实第一个房子不具备上参考价值，博士期间全款买的，由于本来就是大农村，且是08年经济危机后房子最低点的时候，所有房子都在水下，学校附近只有short sale和foreclosure的房子。至于全款，实际上和很多地方一年学费+生活费差不多，70k，所以汇钱也不是大问题。

经验教训：一个符合自己要求的agent很重要，当时基本都是找dual agent，在这种情况下有些agent和银行谈价格时候没有能力/没有努力/没有成功的砍下价格，有些agent不知道为啥就能砍下来（最后成交的那个agent号称家里祖传做agent的），84k标价的房子，我报了个70k，结果小半年后就被接受了。

结论：博士期间买房子肯定是没有问题的，F1没有贷过款，所以不知道是否可以贷款。自己理解的是，由于收入低，很难贷正常的房贷，还得走国内收入来贷款。

2. 第二个房子很神奇，第一个房子还在等银行消息的过程中，看到有个小破屋，是我的agent列的，就问了一下，她当时原话是‘it is a bidding war‘, 然后就放弃了。第一个房子close那天，顺口问了句，她告诉我说刚好刚回到市场，close完就带我去看了。看完也不了了之，因为缺点钱。。。晚上和老丈人视频提到了这个房子，然后就有了钱。。。又一次砍了20%，从45k砍刀了37k (是的，没有少个0，比我师弟的车还便宜)，然后过了几个月又成交了。 就这样在我的agent手上买了2套房。

这个房子就是用来出租了，一开始的租售比是大于1%的。。。2b2b的town house，基本都是租给了自己的同学，价格也很便宜，自己也省得麻烦。不过房子旧，修几个大件比如空调，septic tank还有电器，每年也花不少。

经验教训：报税好麻烦啊，就那点点收入，学校的免费软件就不能用了，turbotax也不能用了，只能自己手工报。

结论：博士期间买投资房肯定也是没有问题的，合法报税就行了。

PS：如果投资房要卖的话，要考虑升值的那部分capital gain的税，大概就是想要当自住房用个人的免税额度的话，要在最近N年里面自住2年以上。具体要去问会计师，或者自己研究。我就是不知道，最后乖乖交了不少的税。

3. 勉强毕业后（详见另外一个悲催的帖子），拖家带口还带了条狗搬到了西雅图，还得继续买房。。。只能把之前的两个房子卖掉。继续找了之前的agent，大概修补修补，自己定个心理价位就开始了远程卖房。过程不表了，对这个agent相当信任，合作的也很愉快，还算是顺利和速度的把两个房子都卖掉了，凑齐了西雅图的首付

4. 在西雅图经历了漫长的看房过程，和之前看房不一样（学校周边，别的无所谓），多了很多需求：娃要求个2层的，老婆要求一个有4个卧室的，狗要个有后院的，我要求娃学区要好一点的，最后受限于身份状态（OPT），贷款可以，但是很难超过conforming的额度（18年是670k，19年是720k+），所以预算也基本定下在1.2m以下。实际看房中发现，1m以前基本能满足全部要求的，1.2m以上的（一般都是1.3m我想还到1.2m）很难被接受报价，所以一直东看看，东看看，东看看（尽管人在西雅图，但是周末基本都是在东边度过的）。

简单谈谈自己看法吧(肯定很多不对的不准的道听途说的)：
1. 东边和西边各有好处，有人喜欢上班近，城市（bar）的感觉，有人喜欢东边更适合生活，更干净。基本大家都不会考虑西雅图南边。西雅图downtown和slu基本都是condon，slu旁边的queen anne和magnolia也是大家爱去的地方（当然magnolia感觉更多是美国人爱去的地方，中国人偏少）。北边的ballard，绿湖房子偏老。很多房子都是山景湖景都有，所以价格和景色一样宜人。

西边基本就是BKR，bellevue，kirkland，redmond，分别对应了城市（以及Amazon/facebook/ms以及很多公司的办公室），google，微软。issaquah （highlands）看起来不那么抗跌，在去年一波中有很多房子跌了20%+. Sammamish, 号称微软的后花园，都是大房子，价格也不错，所以我们家最喜欢的样式，可惜在西雅图上班太太太太太太远了。

2. 学区：传说中最好的98004和98006， 98006的somerset基本就是在山上，房子偏老，一般都是有basement，状态好的房子一直都是巨多人抢，一屋子的老中老印（西雅图很多房子也是一堆人抢，基本就都是白人）。大概的三保险就是：抽签上传说中的公立的私校，bellevue的gift program和newport high school. 剩下的kirkland和redmond主要就是lake washington的学区，也都还不错。

3. 高压线：124和另外一条高压线跨过了kirland和bellevue无数的好房子。。。信则有，看过一个高压线房子房主的娃刚去了伯克利的

4. OPT贷款：尝试了OPT的贷款且成功了，给大家一个参考：大银行基本都不行了，对身份要求太多；sofi不行；first tech credit union可以，但是要求也很多。所以只能多找lender问问了。实际上不仅仅OPT可以贷款，我最后还成功的贷了7/1 arm，所以只要找到给力的lender，一切皆有可能吧。

5. 看房：基本以在redfin看房子的listing，然后去看open hosue为主。看上了的房子或者没有open house的就叫上agent再去看一次。我这样做主要算是比较有经验的买家，知道自己要什么，如何看房子。大部分人可能还是靠朋友推荐靠谱中介带着看房为宜。但是对自己的需求和价格还是自己多做点功课好了

6. 价格：西雅图也是什么价格的房子都有，所以就不用问多少钱了吧。。。根据预算和preapproval的范围来看房子吧

7. 趋势：在别的帖子里面回过：不是学经济的没啥意义去预测经济危机。目测是18年5月份后西雅图房价持平或者略跌了一点点，issaquah是个重灾区，有个看中的房子，要价1.2m最后降到960klist price，1m成交。。。既然买了房子，还是期待不要再跌了吧，也别涨了，过两年让我攒点钱再买个。

流水账写完结束。。。以此纪念我顺利的用一年时间终于买了个还凑合的窝