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[美国] 美国房产最大投资机会在德州?

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发表于 2019-3-6 16:08:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
如果去美国投资,小编相信大多数人会优先考虑纽约、加州、西雅图等在国内较出名的城市。然而,旧金山、纽约的房价是出了名的高,随便一个位置较好的房产就能达到100万美元以上。且不论升值空间与否,光是首付就够受的了。



除了以纽约为代表的东北部、芝加哥为代表的五大湖区、洛杉矶和旧金山为代表的西部,美国还有哪些新兴城市和新增长极值得投资呢?







在联邦制基础上发展起来的美国,大城市分散,耀眼的城市远不止纽约、洛杉矶。美国“二、三线城市”与“一线城市”之间的发展差距并不像中国这么大,城市间资源分配较平均,教育、基础设施、就业市场等方面也是可圈可点的。



据全美地产协会(National Association of Realtors)的数据显示,自2016年4月到2017年3月,外国买家在美置产总金额再创新高,达到1530亿美元,中国人仍是美国地产最大海外买家,购买的一半房产位于德州、佛州和加州。







德州是美国新房建设最多的州,而中国人向来爱新房。据美国住宅建筑商联合会的统计,德州住宅建设总量是加州的两倍左右。中国人在美国购置房地产,不仅是为投资,他们也希望在此地居住、就业和教育下一代。德州房产受中国买家偏爱,主要归因于德州强劲的就业率和教育机会。



美国有家金融服务公司指出,德州的房价正节节高升,奥斯汀、达拉斯、休斯顿、和圣安东尼奥去年5月房价都创下了新高。



德州当地实现零州税!众所周知的姚明在德洲设立了自己的红酒庄,就是看中零州税,相对比加州州税6%。





德州为什么会吸引外州或外国投资人?


01
德州的人口


德州人口在2016年预计是2789万,在美国已经是仅次于加州,排第二位。德州的人口是在近30年来一直保持了一个很稳定的增速,最近是每年1.6%—2.0%的持续稳定增长速度。休斯顿都市圈是美国的第四大都市圈。

      

休斯顿是所有大都市净流入人口最高城市,即使是从2000年到2010年,德州大都市人口的增速也远远超过了东、西岸的传统大都市,更不用说从2010年到现在这一个新的经济周期内。



房地产的发展很大程度上决定于人口的一个增量,德州普遍来讲,人口增长的预期就是房地产发展的一个原动力。






02


德州的经济




德州的GDP在2015年是1.639万亿美元,在美国排第二。世界财富500强的全球总部有54家在德州,这也是美国第二大500强总部的聚集州,仅次于纽约州。德州的面积仅次于阿拉斯加的第二大州,它的资源丰富,传统上是石油起家,腹地辽阔,农业发达,德州经济发展后劲很足。



德州的经济传统上是能源和石油,但从20世纪中期开始,德州产业开始多元化发展,包括电子计算机航空航天生物化学等都有一个均衡发展。



以达拉斯为例,美孚石油是传统能源产业,美国航空马尔克尔来是美国三大航空公司之一。ATNT,美国电信电报公司德州仪器,是跟华为竞争的一个很大的电子企业,还包括百货连锁共20几家世界500强的企业的全球总部设在达拉斯。



从2012年到2017年这一轮经济周期的上升期里,几十家大公司的全球总部或者是区域总部从外州迁移到达拉斯的都市圈,一共带来了122300个新的工作机会。



set保险公司,美国著名的三大保险公司之一,总部迁到了达拉斯,这一迁移带来了8000多个的工作机会,丰田的北美总部,给达拉斯的都市圈带来了4000多个工作机会。达拉斯从2015年到16年的就业增长率是4.1%,全国的平均水平是1.4%。






德州为什么这样有吸引力?


01
德州没有州税


加州的州税基本上是在8%—13.8%,上限是13.8%,对于很多投资人来讲其实是非常大的负担,德州是没有公司和个人所得税,这是德州吸引大量公司入驻的一个很主要的原因。




02
德州有很友好的商业环境


无论是从政府法律到整个社会的环境都对招商引资态度非常积极。政府和整体的社会上大环境对于外面企业进来的态度,很大程度上影响当地的经济的发展。丰田北美总部前一段时间迁移到达拉斯都市圈,德州从州政府层面上给了很多补助。



包括一些减税的措施,甚至于还有直接的一些补贴,然后去抵消办公租金的开销等等。包括一些比较小的卫星城市为了吸引大的公司入驻,包括减税,补贴,给予一些开发上面的优惠。友好的商业环境,对于大公司切入有很好的吸引力。





03
良好的教育和医疗的基础条件


德州有良好的教育和医疗的基础条件,整体的基础设施也很好。

以教育为例,德州的教育系统以大学来讲,有全美国排到前20名的私立大学和公立大学。包括在休斯顿的莱斯大学在美国的私立大学中排到前20名,包括德州的德州大学奥斯汀分校。







德州大学系统也是美最好的公立大学系统之一。德州大学奥斯汀分校、德州大学达拉斯分校和德州大学阿灵顿分校等都是美最好的公立大学。从中小学教育来讲,以奥斯汀为例,有全美最好的学区之一,常年在美国学区榜上排名前三。



还有专门收数学和理科方面很优秀的学生的学校,在全美的公立学校中排到了第八名,此外还有很多城市有很多高质量的学区,他们的小学和中学都是在美国的公立学校打分评分的这个系统中达到九分和十分的学校。



以医疗系统为例,西南医疗中心在达拉斯、休斯顿和安东尼奥都有分布,它也是美国最大最完善的医疗系统之一。休斯顿的一个癌症中心是美国三大癌症中心。从科研和医疗条件来讲,德州整体能提供一个很好的医疗支持。







04
德州整体来讲比较新


基础设施无论是道路建设,还是机场车站的建设,都比东西岸的城市要好。基础设施也是一个城市基本面貌,吸引一些外资入住的一个原因。



05
德州的生活成本相对来讲很低廉


尤其是跟东岸和西岸的一些传统大都市比较。比如外州来的一些大公司的高管,原来可能是一百万在加州也是住一个很普通的一个独栋别墅,但是到这边来也许就可以买一个很好的豪宅。相对低廉的生活成本其实也是在不断的吸引外面的公司和人口的入住。





德州住宅类地产投资有哪些优势?


住宅分为独栋住宅和联排屋或者是公寓。这三种住宅在德州长期以来是一个相对比较低的水平,但是近年来有很大的增长。以达拉斯为例,去年到现在同比房价上涨了13.1%。


红线为德州房价,蓝线为全美房价 可看到德州房价持续稳定增长


德州的教育和就业整体环境怎么样?


德州整体来讲,教育有一个很坚实的基础,无论是大学教育还是中小学教育,整体来讲是比较优质,那么在考虑具体的这个选择之前,也要对它的学区学校做一个很细致的一个分析。



任何一个都市圈都有好的学区坏的学区。整体来讲德州的这个教育和物业情况还是非常的良好。






德州未来的经济走势怎么样?


德州的经济会继续向着多元化的方向发展,越来越摆脱它传统上依赖于能源和依赖于石油的经济模式。尤其是在近年来石油价格下跌之后越是多元化的一个都市,它抗打击的能力就越强,这个应该是德州一个发展的方向。



随着很多大公司的入驻,德州也越来越有一个得天独厚的机会去沿着这样的一个多元化的方向去健康的发展。以能源和石油产业来讲,德州的西部有大量的页岩油层发现,俄石油的价格也慢慢的稳定下来。



德州这个传统的支柱产业能源和石油目前也还是比较看好,所以这就是为什么看到休斯顿目前来讲人口又有一个回升,休斯顿的整个的经济面又有一个向好的这样一个发展。



奥斯汀引进了诸多高科技企业的眼球,纷纷在这里开设新的工厂。比如苹果,三星,谷歌,亚马逊等等知名大企业看好了德州税收低,地价低这些优势。纷纷从加州转战德州。




小编建议


基于联邦制的美国,璀璨的城市多不胜数。概括来说,美国的新兴城市圈拥有几大特点:新增就业充分、税收低、生活成本较低、基础设施和公共服务较完善等特征。



作为海外投资者,就更应了解美国城市经济发展大势,综合人口、产业、就业等多重因素来选择投资地点,而不应仅仅将目光局限在国人熟知的纽约、旧金山等,应避免一味地扎堆、追高。

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