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[美国] 美国房产产权持有有几种方式?

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发表于 2019-3-6 16:05:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
海外置业进行到交易阶段,买家就要决定以何种方式持有产权。对于产权持有,美国各州的法律不尽相同,建议买家咨询律师或者会计师,根据个人情况及需求决定产权的持有形式。下面介绍一下美国房产产权的基本持有形式。



根据产权持方式分类,大体上分为:



完全产权Sole Ownership

联合产权Joint Tenancy

共有产权Tenancy in common

夫妻共有产权Community Property



完全产权Sole Ownership

完全产权Sole Ownership:指一个人(自然人)或一个单位(法人)完全单独拥有对房地产的产权,如未婚单身男女拥有的产权或已婚夫妇按协议单方拥有产权的情况。产权所有者可以是个人,也可以是企业(法人承担),拥有房产完整的产权,可按其意愿自由处置房产。



联合产权Joint Tenancy

联合产权Joint Tenancy:指两人或两个人以上联合对房地产拥有一致的产权。联合产权具有产权一致,时间一致,利益一致和占有一致的特点,产权的取得是同时的,确权依据的文件是相同的,各产权人不区分产权份额,不能单独处分各自的产权。

当其中一位产权人去世后,其他在世的产权人自动获得已逝产权人的产权,无需经过遗嘱认证程序,也无需财产继承程序。法律规定,联合产权的产生必须有书面文件明确约定,各产权人以联合共有的方式共同持有产权。


联合产权如何确定?必须满足以下四个一致。

权益一致Unity of interest:每个产权所有人对房产拥有同等同额的权益;

产权凭证一致Unity of Title:每个产权所有人通过相同的契据获得产权;

时间一致Unity of time:每个产权所有人在同一时间取得产权;

占用一致Unity of possession:每个产权所有人都有权占用整处房产而非其中一部分。


共有产权Tenancy in common

共有产权的房产,每个产权所有人可拥有相同或不同的份额,可自由将其份额转让、过继、买卖抵押或通过遗嘱来决定其身后的产权所属。当产权所有人去世时,其拥有的份额转为其继承人所拥有。另外,在共有产权的情形下,每个房产所有人拥有单独的产权凭证,并分担各自所占份额的开支。如果在交易过程中,产权所有人超过1人,没有特别指定产权的形式,都会被默认为以上形式的共有产权。



夫妻共有产权Community Property

前面提到每个州的法律/法规不尽相同,比如在加州有专门的夫妻共有产权Community Property。指的是夫妻(husband and wife)或者已注册的未婚同居伴侣(registered domestic partners)拥有房屋产权的一种方式。如果是夫妻共同买房,通常默认是这种持有方式,双方各持有一半的产权。二人分别有支配、转让、通过遗嘱分配自己那一半产权的权利。但如果一方在没有遗嘱说明房产产权的情形下去世,全部产权由另一方继承;如有子女,在没有遗嘱的情况下子女也没有房产产权的继承权。







企业产权形式

以上是产权所有者以自然人形式存在的情况,除此之外,房产产权的拥有者还可能是企业(法人)。通常情况下,企业产权形式包括一般合伙制(General Partnership)、有限合伙制(Limited Partnership)、股份制(Corporation)、有限责任公司(Limited Liability Company)和房产投资信托(Real Estate Investment Trust)。前四种与普通商业意义上的所有权形式类似,房产投资信托则是以投资为目的的独特房产产权形式。



在房地产投资信托中,小信托投资者以投入资金或物业的方式成为公司股东,参与大规模房地产投资项目的运作,受托人则对其签发可转售的信托凭证,投资者据此凭证获取投资回报。信托房地产一般包括可产生收益的物业,如写字楼、购物中心、公寓、酒店、仓库等。
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